Nutzniessung

Was ist eine Nutzniessung und wie sieht diese steuerlich aus?

Die Nutzniessung ist in Art. 745ff ZGB geregelt. Eine Nutzniessung gibt dem Berechtigten das Recht die Sache zu nutzen. Wird bei einer Liegenschaft eine Nutzniessung vertraglich festgelegt, so betrifft diese in der Regel die gesamte Liegenschaft. Teile einer Liegenschaft können nur mit einer Nutzniessung belegt werden, wenn bei den Wohnungen Stockwerkeigentum begründet wird. Im Gegensatz zum Wohnrecht ist die Nutzniessung kein höchst persönliches Recht, d.h. sie ein Nutzniesser kann die Liegenschaft weitervermieten und den Ertrag daraus nutzen. Eine Nutzniessung endigt in der Regel mit dem Tod des Nutzniessers. Durch die unbeschränkte Nutzung der Liegenschaft ist der Nutzniesser auch verpflichtet die durch die Nutzung entstandenen Kosten zu übernehmen (so z.B. Versicherungsprämien, Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten). Doch Achtung: die grösseren Unterhaltsarbeiten oder Veränderung an der Liegenschaft sind durch den Eigentümer der Liegenschaft zu tragen bzw. nicht durch den Nutzniesser vorzunehmen. Wenn jedoch die Hypothek für einen Umbau erhöht werden muss, so muss der Nutzniesser anschliessend die höheren Hypothekarzinsen zahlen. Nicht alle Gesetzesvorschriften sind zwingend. Es können eigene Vereinbarungen getroffen werden. Deshalb empfiehlt es sich die wichtigsten Punkte, wie Entgeltlichkeit, Unterhaltsarbeiten, Kostenbeteiligung etc. vorher schon abzusprechen.

Steuerlich gesehen muss der Nutzniesser der Liegenschaft im Vermögen den Steuerwert abzüglich der Hypothek versteuern. Der Nutzniesser hat auch den Eigenmietwert zu versteuern, kann aber im Gegensatz zum Wohnrechtsberechtigten die Unterhaltsarbeiten und die Hypothekarzinsen in Abzug bringen. Der Eigentümer der Liegenschaft kann, obwohl er keinen Eigenmietwert bzw. Mietzinseinnahmen versteuert, die Unterhaltskosten (grössere Unterhaltsarbeiten siehe oben) von seinem Einkommen in Abzug bringen.

Achtung: Auch die Nutzniessung hat einen Einfluss auf den Wert der Liegenschaft. Da ein Käufer dieser Liegenschaft diese selbst nicht nutzen kann, wird sie in der Regel für die Zeit der Nutzniessung, praktisch unverkäuflich.

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